「媒介契約」所有するお家やマンションを売却する時知っておきたい契約方法

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「媒介契約」所有するお家やマンションを売却する時知っておきたい契約方法

購入のまめ知識

2019/08/09 「媒介契約」所有するお家やマンションを売却する時知っておきたい契約方法

不動産売却、知っておきたいまめ知識

お家やマンションなどの不動産の売却を依頼するには、お客さまと宅地建物取引業者との間で「媒介契約」の締結が必要です。

媒介契約の特徴や違いをきちんと理解し、大切な資産である不動産売却は後悔のないようにしましょう。

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不動産を売却する場合、一般のお客さまがご自身で買主様を探すことは難しく、不動産会社に仲介を依頼することが一般的な方法です。

一方、仲介(媒介)を受けた不動産会社は、仲介などの不動産取引を扱う法律(宅地建物取引業法)によって、依頼者にとって不利にならない安全な売買契約の締結が法律で義務付けられています。

お家やマンションの売却を依頼するには


例えば、お客様が所有するお家やマンションを「売って欲しい」と不動産会社に依頼し、不動産会社が承諾すると、依頼者であるお客さまと不動産会社の間に一定の契約関係が生じることになります。

そこで、お客さまの所有物件をどのような条件で売却活動を行い、成約した際の報酬金額はどのようにするのかといった内容を定めた書面を、依頼者と不動産会社で予めで取り交わします。

この時の契約関係を「媒介契約」といい、書面を「媒介契約書」といいます。

私たち宅地建物取引業者は、お客さまが所有するお家やマンション、土地などの売買・交換、賃貸に関して、当事者双方(売主様と買主様)との間に立って、安心・安全に売買契約や賃貸借契約の成立に向けて尽力いたします。

要するに両者の間を取り持つ行為で「仲介」ともいわれています。

この媒介契約を締結することによって、依頼者と不動産会社間の依頼関係が明確化されますので、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぎます。

この媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」3種類があり、契約の内容はそれぞれ異なります。

媒介契約の種類、どれが最適?


1. 専属専任媒介契約

不動産流通機構(レインズ)に5日以内に登録し、1週間に1回以上文書などで業務状況を報告しなければなりません。

媒介活動の全てを特定の1社に依頼する契約を「専属専任媒介契約」といいます。

他の不動産会社に重ねて売却を依頼することはできません。

また売主様であるお客さまが自ら見つけてきた購入希望者(親戚やお友だちと直接交渉したような場合など)についても、依頼した特定の1社を通さずに売買契約を締結することができません。

毎週販売状況の報告がされるため、依頼者が現状を把握しやすいというメリットがあります。

しかしその反面、不動産会社や担当者の対応に不満があったとしても契約期間中である3カ月間は特定の不動産会社1社のみに依頼することになります。

2.専任媒介契約

不動産流通機構(レインズ)に7日以内に登録し、2週間に1回以上文書など(報告の方法は、規定されておらず、メールでの報告も可)で業務状況を報告しなければなりません。

媒介活動の全てを特定の1社に依頼する契約です。

他の不動産会社に重ねて売却を依頼することはできませんが、売主様であるお客さまが自ら見つけてきた購入希望者(親戚やお友だちと直接交渉したような場合など)とは、不動産会社を通すことなく売買契約を締結することが可能です。

媒介活動を1社に任せ、自己発見取引(親戚やお友だち)を可能とする契約を「専任媒介契約」といいます。

3.一般媒介契約

不動産流通機構(レインズ)への物件登録の義務や業務状況の報告義務がありません。

重複して不動産会社に媒介活動の依頼が可能です。

売主様であるお客さまが自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結する事も可能です。

このように、媒介を依頼する不動産業者を1社に限定せず、自己発見取引も可能な契約を「一般媒介契約」といいます。

複数の不動産会社と契約を結ぶことができる点が、最大のメリットと言えます。

不動産会社が競争し、早い時期に売却ができる可能性もあります。

しかしその反面、価格が安い・人気エリア物件・人気物件(マンション)など、不動産会社が競争してでも売りたいと思うような条件の物件でない限り、積極的な売却活動をしてくれることはないと思います。

販売状況の報告義務がないのがデメリットでもあります。

4.お客さまが自由に選択できる

インターネットが普及していなかった時代においては、物件情報をすべての不動産会社に通知することが難しかったため、一般媒介契約を締結し、複数の不動産会社の持つネットワークを活用することに大きなメリットがありました。

しかし、現在では不動産流通機構(レインズ)に物件情報を登録すれば、すべての不動産会社に情報が流れる仕組みになっているため、一般媒介契約のメリットはほとんど無くなっていると思います。

大切な資産を任せるのですから、窓口は信頼できる1社が望ましいと思いますが、どの媒介契約にするかは、お客さまが自由に選択できます。

媒介契約は状況に応じ納得のいく契約を選ぶ


媒介契約はどの契約を選んでも、メリット・デメリットがあります。

最終的には不動産会社と依頼者との個々の信頼関係が最も重要になると思います。

媒介契約の種類のみで、高額で売却できたり、すぐに購入希望者が見つかるということはありません。

複数の不動産会社に頼み競争して売却してもらいたいのか、きっちりとした販売活動の報告を定期的に受け安心して任せたいのか、ご自身で購入希望者を見つけて交渉する手立てはあるのかなどの依頼者ご自身の意向を明確にしたうえで、不動産会社に相談をし納得のいく契約の種類を選び媒介契約を結ぶようにしてください。

ご自宅などの不動産を売却をされる場合は、売主様であるお客さまの希望条件をしっかりと依頼する不動産会社に伝えることも大切です。

媒介(仲介)業務の内容(売却希望価格、売却時期、販売活動方法・販売状況の報告方法など)や、お引っ越しの時期・広告宣伝の可否などのお客さまの諸事情含め、しっかり話し合いをした上で、最終的な契約内容や条件をお決めください。

「不特定多数の方に売却を知られたくない、近所に売却を知られたくない」という場合は、広告(不動産検索サイトへの掲載やチラシ配布)を控えることもできます。

また、引渡しの時期(猶予)などを条件に加えることも可能です。

 

ベスト仲介では、仲介手数料最大無料の売却サポートも承っております。

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