「囲い込み」のデメリット!不動産業界の知っ得情報

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「囲い込み」のデメリット!不動産業界の知っ得情報

購入のまめ知識

2020/03/09 「囲い込み」のデメリット!不動産業界の知っ得情報

【物件情報の囲い込みのデメリット】

当社では大阪を中心に不動産購入時の仲介手数料を無料または半額以下(必ず割引)でご紹介するサービスを提供しています。「この物件は無料になりますか?」とお問い合わせいただく物件の中に、当社ではお取り扱いできない物件があることが最大のデメリットとなります。

一部お取扱いできない物件があります(囲い込み物件など)

この「囲い込み物件」のデメリットについてご説明したいと思います。

売却依頼を受けた不動産会社が、自社で物件をつかんで放さないことから「囲い込み」とか「抱え込み」と呼ばれていますが、ベスト仲介にお問い合わせいただいた物件が、無料か?有料か?以前に取扱いができない(=お得に購入することができない)物件の場合があります。

お問い合わせいただいたお客様(買主様)にとっては「お得で丁寧な購入サポート」が受けられない(当社からご紹介できない)デメリットが生じるのですが、実は売主様にとってもデメリット(不利益)な場合があるのです。

参考コラム

↓↓↓

仲介手数料無料・半額のデメリット

【どうして「囲い込み」は行われるの?】


両手仲介をしたいから!です。
不動産の売買では、売主様と買主様の両方が仲介してもらった不動産会社に仲介手数料を支払います。売主様から売却依頼を受けた不動産会社は、売主様からの仲介手数料が確定しているので、買主様も自社で見つけることができれば両方から仲介手数料が入ります。このように、売主様も買主様も同じ不動産会社で仲介することを両手仲介両手取引と呼び、両手仲介は不動産会社にとって利益が最大になるとても理想的な不動産取引です。
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でも、物件情報を公開してしまうとどうでしょうか、、、他の不動産会社が先に購入希望者を見つけてしまうかもしれません。

他の不動産会社からの購入希望者では両手仲介ではなくなってしまいます。
そこで、故意に物件情報を隠したり、他の不動産会社からの案内や紹介希望に応じないことで、自社で物件を独占したまま買主様を見つけようとします。これが囲い込みを行う一番の理由です。

単純に売却依頼を受けた不動産会社の利益追求です。
と、同時に興味を持ったお客様が他の不動産会社にいるにもかかわらず、売却依頼を受けた不動産会社が無視している状況は、売主様の利益を害しているとも言えます。(売主様が居住中や、ご近所に知られたくない等の理由から未公開や広告不可にしている売主様都合の物件も中にはありますので、全てとは言い切れませんが、、、)

【囲い込みの手口や方法】


最も多いのは、他の不動産会社からの物件確認や問い合わせ・紹介希望に対して「既に申込が入ってしまいました」「契約予定で商談中です」などと嘘の理由をつけて断る方法です。
事実であれば何も問題はないのですが、自社で買主様を見つけるための時間稼ぎの口実(嘘)で、物件情報を隠したり他の不動産会社からの紹介希望に応じず、自社で物件を独占したまま買主を見つけようとしているとすれば問題です。
SUUMO等のポータルサイトへの掲載を優先し、個人からの問い合わせにしか対応しない
簡単に囲い込みを行う方法は、売却依頼を受けても何も広告をせず自社の顧客から購入してくれる人を探すことです。すぐに買主様が見つかれば、囲い込みですらなく売主様にとっても早く売れて結果的には◎です。
でも、自社には買ってくれそうな顧客が見つからない(いない)となると、一般のお客様からの問い合わせが期待できるSUUMO等のポータルサイトへ広告を掲載します。買主様になり得る個人からの問い合わせには対応しますが、買主様を紹介したい他の不動産会社からの問い合わせには「商談中」や「成約済み」あるいは「売主様からまだ他の仲介業者には出すなと言われてる」などと理由を付けて拒否します。
個人からの問い合わせだけに対応し、成約すれば買主様も自社で仲介できるといった仕組みです。

レインズ登録をしない
専属専任や専任媒介で売却依頼を受けてもレインズ登録をしなかったり、登録後売主様に登録証明書を渡すもすぐに削除する。
レインズ登録をすると物件番号が決定し、その証として売主様は登録証明書を受け取ります。でも登録直後に削除されていたとしたらどうでしょう、、、。登録直後に削除されていたとしても、一般の方(売主様)にはレインズを直接閲覧することができない仕組みになっているので確認することができませんね。
レインズ登録をしても理由をつけて他の不動産会社の問い合わせを断る
最も多く使われる、レインズで物件情報を知った他の不動産会社からの問い合わせには「商談中」「成約済」などの嘘の理由をつけて断る手口。これではレインズ登録をした意味がありませんね、、、
そして、買主様のデメリットとしてはこのような囲い込み物件は仲介手数料の割引をしないことが一般的(割引するくらいなら他のお客様を探そう)で、正規の仲介手数料を請求されることが多いということです。。
お客様からお問い合わせいただいた物件がこのような囲い込み物件の場合は、とても残念なのですが掲載している不動産会社様にお問い合わせいただく他手立てがありません、、、

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【実は、売主様にもデメリットがある】


私たち宅建業者は、売主様の利益を確保するために物件情報を指定流通機関(REINSレインズ)に登録し、不動産業界全体で情報共有し、できるだけ早く買主様が見つかるよう努めなければならないとされています。
売却依頼を専属専任・専任媒介で受けた不動産会社は「決められた期間」に「物件情報」を「指定流通機関(REINSレインズ)へ登録すること」が義務付けられていると共に、業界全体で物件情報を共有し、早期取引の実現を図ることで不動産流通の円滑化と購入者の利益保護を確保しています。
売却依頼をした不動産会社が、両手仲介をしたいがためにこのレインズ登録をしていなかったとしたらどうでしょう、、、
売主様は販売機会を逃すだけでなく、結果的に販売価格を下げざる負えない状況にもなり得ます。
売却を依頼している売主様としては、➀レインズの登録証明書を必ず受け取ること、②レインズの閲覧はできませんが、専属専任・専任媒介契約を結んでいる場合は、売主様が取引情報をリアルタイムに確認できる機能がレインズにありますので定期的に取引状況をチェックすると共にポータルサイトを閲覧し、広く公開されているかを確認することをおすすめします。③囲い込まれているのかな?と感じたら、他の不動産会社に相談してみるのも一つの方法です。

 

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【まとめ:信頼できる不動産会社と担当スタッフ選び】


売主様・買主様双方にデメリットが生じるかもしれない両手仲介を優先した「物件の囲い込み行為」は、双方の利益保護を無視しているも言えます。

売却をお決めになったお客様はできるだけ早く売って欲しいと願いますが、囲い込みをされた結果、買主様を見つけるのに時間がかかり「早期売却」が困難になることもあり得ますし、その結果として値下を余儀なくされるケースが考えられます。

物件探しをしている買主様には「お得な不動産購入ができない」デメリットがあり、「できるだけ早く・高値で売って欲しい」と願う売主様にも不利益を与える可能性があるのです。
あなたが心から納得のいく安心・安全な不動産取引(不動産購入も不動産売却も)を実現するためには、信頼のおける不動産会社・担当スタッフを慎重に選ぶことが重要なポイントになる、と言えます。

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