手付解除と契約の履行に着手～契約解除はいつまでどんな時にできるの？

手付解除と契約の履行に着手

手付金とは？の中で、解約手付による契約解除は「相手方が契約の履行に着手した後はできない」とお伝えしました。

契約の履行に着手するとは、どんな行為をいうのでしょうか？

法律的な表現では「客観的に外部から認識しうるような形で履行行為の一部をなし、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合」と解釈されています（最高裁判決昭和40年11月24日）。

履行の提供をするために欠くことのできない前提行為ですから、履行の提供のための単なる前提行為は「履行の準備行為」とされ、履行の着手には該当しません。

具体的にいえば、単に物を引き渡すための「準備」や、代金を支払うための「準備」をしただけでは「履行の着手」には該当しないと考えられているのです。

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契約の履行に着手する 

では、相手方が契約の履行に着手するまでとはいったいいつまでなのでしょうか。

この履行に着手したかどうか、つまり手付解除ができるかどうか、ということに関しては多くの紛争が起き、実際に裁判になっているケースも少なくありません。

しかし、実際の判例を見ても、明確な判断基準というものは示されていません。

契約の条件や時期など、さまざまな事情により総合的に判断されてますので、明確な具体例や基準をお伝えすることはできませんが、参考例としてお伝えします。

【買主】による契約の履行に着手
●中間金（内金）の支払い（手付金は該当しない）
●引越し業者との契約など、購入物件への入居を前提とした付随契約行為
●購入物件に合わせた家具の購入など（どこでも使用できるようなものは判断が分かれます）
●引き渡し期限を過ぎた場合で、売主が応じさえすれば直ぐに残代金の支払いができる状態にあるとき（数度の催告が必要）
●残代金の支払い
※住宅ローンの申込みは履行の着手に該当しません。
また、司法書士に登記の依頼をしたとか、口頭で支払いの準備ができたと相手方に伝えたなどは、履行の着手としては認められないようです。

【売主】による契約の履行に着手
●買主の希望に応じて土地の分筆登記をしたとき。
注：売主が分筆して販売する予定で買主の希望とは無関係で予定どおり分筆したような場合は履行の着手になりません。
●買主の希望に応じた建材料等の発注や、実際に建築工事に着手したとき。
●売買物件の一部を引き渡したとき。
●買主の事情で物件の引き渡し前に所有権移転登記（先行登記）をしたとき。
●売買物件の引き渡しと所有権移転登記

手付解除の期限

 手付解除ができる期間には、もう1つ
「契約書で手付解除ができる期間を定める」ことができます。

民法では、相手方が契約の履行に着手するまでの間は手付解除ができるとされていますが、もう1つは、民法で定められた期間（履行に着手するまで）より、契約で手付解除ができる期間を短くすることもできるということです。

実務上は手付解除の期限について「〇月〇日までは手付解除が可能、それ以降はできません」といった内容を定める場合が多くなっています。

中間金の支払いがある場合は、その期日に合わせることになるでしょう。

※ただし、宅建業者が売主の場合、買主が手付解除できる期間を民法で定められた期間より短くすることはできません。

手付放棄や手付倍返しによる売買契約の解除は、例え自分が契約の履行に着手していたとしても、契約の相手方が着手していなければ解除が可能です。

しかし、相手方に履行の着手が認められる場合、正当な理由がないままで契約を解除すると、債務不履行による損害賠償責任を負うことになってしまいます。

いずれにしても相手方が契約の履行に着手したかどうかの判断が難しく、実際にはケースバイケースの判断となり、裁判になることも少なくありません。

最高裁の判例では「履行の着手に当たるか否かは、行為の態様、債務内容、履行期の決定の趣旨・目的、関連する行為の時期等諸般の事情を総合的に勘案して決めるべき」（総合考慮説）となっています。売主・買主双方が、契約を守れば問題なく済むこととは言え、具体例をお伝えするのが難しい履行の着手です。

手付解除の注意点

手付け解除は、手付金の放棄や、受領した手付金の倍額を相手方に支払ったうえで解除の通知をすることで効力を発生しますが、後々のトラブルを避けるためにも「手付け解除を行ったこと」、「手付け解除のお金を支払う日付、支払い方法等」について、契約当事者双方が確認する書面を取り交わすことが望ましいでしょう。

手付解除に限らず、不動産のお取引については、何でも書面にしておくことをお勧めします。

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