「不動産売買契約書」の記載内容や確認するポイント～知って得する購入に役立つまめ知識～

【　不動産売買契約書　】

一戸建てやマンションなどの不動産を購入するときは、取引内容や契約条件について売主様・買主様双方が合意した後、不動産売買契約を締結することになります。

 

売買契約書を取り交わす必要性

不動産の売買契約は高額なお取引故に、多くの取り決めや手続きがあります。取引内容や契約条件を明文化することにより、売主様・買主様が不利益を被ることなく不動産売買契約を完結することを目的に作成される書面が「不動産売買契約書」です。

いったん契約を締結すると、簡単には解除することはできないので、自分たちに不利にならないよう事前に契約内容を確認することが重要です。

【売買契約締結当日の流れ】

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売買契約を締結する当日は、売主様・買主様・不動産会社の担当者などが集まり、

①宅地建物取引士から「重要事項説明書」の説明を受けます。

②重要事項の説明を受け、買主様・売主様双方が合意すれば「売買契約書」の締結となります。

③売買契約締結後、現金などにより手付金の授受を行います。

事前に売買契約書の内容を確認しましょう

上記契約締結の流れ①～③が全て当日行なわれることが一般的です。

普段聞きなれない不動産専門用語がたくさん並ぶこともあり、当日に売買契約書の内容を細かく確認することは難しいと思います。

いったん契約してしまうと、解除するのは簡単ではありませんので、事前にどのような内容で契約を結ぶのか、契約締結日前に余裕を持って不動産会社の担当者から契約書（案）の写しをもらい、しっかりと確認することをお勧めします。

そして、不明に感じたことや疑問に感じたことは、担当者に納得がいくまで質問・確認し、疑問を残さないようにすることが大切です。

【 注意・確認するポイント】

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売買契約書の注意・確認すべきポイント

１、売買物件の表示

所在・土地面積・建物について、購入予定の物件情報が記載されています。

謄本などの資料を参考に記載していることが一般的です。まず問題はないはずですが、謄本の取得日や土地や建物（部屋）の面積など細かい数字に誤りがないかを注意して確認しましょう

２、売買代金・手付金等の額・支払日

購入予定の物件の売買代金・手付金などの金額とお支払日の情報が記載されます。

・売買代金は間違いないか

・手付金の額に間違いないか

・解約手付の場合、解約できる期日はいつまでか（一般的には手付金は「解約手付」です）

・支払期日に間違いないか（残金支払日などの決済日が一般的です）

３、所有権移転と引渡しの時期

所有権の移転と引渡日の時期が記載されています。

残代金を支払う日（決済日）に所有権の移転と物件の引渡しを同時に行うのが一般的です。中古住宅の場合、引渡し猶予（引越し期間など）を希望される売主様がいます。必ずしも承諾する必要はありませんが、ご自身の引越し時期などとの兼合いで判断しましょう。

４、抵当権などの抹消

売主様は、所有権移転時期までに、抵当権・賃借権などの買主様への所有権移転を阻害する一切の負担を除去・抹消しなければならないということが定められています。

５、公租公課の精算（固定資産税等）

・固定資産税

・都市計画税

・マンションの管理費

・修繕積立金　などです。

購入予定物件の決済日を基準に、日割り計算で精算されます。

６、反社会的勢力の排除

これは説明するまでもなく、非常に厳しい罰則が規定されています。

７、ローン特約

お家やマンションなどのマイホームの購入は高額になりますので、金融機関などから住宅ローン（融資）を受ける方がほとんどです。

住宅ローンの審査が通らなかった場合は、無条件で売買契約を解除することができる「ローン特約」を付けることが一般的です。

住宅ローンの事前審査の承認がないと売買契約できない売主様もいます（パワービルダーは事前承認がないと契約に進めません）

ただし、買主様が必要なお手続き怠ったような買主様の落ち度により住宅ローン（融資）が否決されたような場合は、この特約を利用することができなくなりますので、そこは十分注意してください。

８、付帯設備等の引渡し（主に中古住宅の場合）

契約締結時に、設備の状況について記載されている「物件状況確認書」「付帯設備表」が売主様から買主様に渡されることが一般的です。

契約を締結する前に、引き継ぐ付帯設備と撤去される付帯設備を確認しておきましょう。

部屋についているエアコンや照明などの引き継がれる付帯設備については、トラブルを避けるためにも不具合などはないかを事前に確認しておきましょう。

９、手付解除

売買契約締結後に契約を解除することも考えられるため、手付解除の取り決めが記載されています。

不動産売買契約の際には、一般的にこの手付金を支払います。不動産はやはり高額なお取引になりますので、契約に対する保証金のようなものと捉えてください。

手付金の額は、売買代金の５％～１０％が一般的であると思います。売主様が宅建業社の場合は、手付金の額などに※制限があります。

買主様の都合で契約解除する場合は、この手付金を放棄して契約を解除することになります。一方で売主様の都合で契約解除になった場合は、倍の金額が買主様に支払われます。買主様・売主様双方に契約の「解除権」が付与されているのです。

ただし、この手付金による解除には「契約の相手方が契約の履行に着手するまで」と期限に定めがあることにご注意ください。

この手付金は売買代金に充当されます。

※手付金の額について、売主様が不動産会社の場合は、「物件価格の20％以下」という決まりがあり、その額が売買代金の10％（未完成物件は5％）もしくは1,000万円を超える場合は、手付金が保証されるよう、銀行や保証会社に保全措置を取ってもらわなければならない決まりがあります。

また、手付金は解約手付としなければならないことや、20％を超える部分は手付金として取り扱われないこと、そして解除権を制限する特約も無効とされます。

１０、引渡し前の物件の滅失・毀損

引渡し完了前に、天災など売主様・買主様双方に責任のない事由により対象不動産の滅失や毀損が発生し、かつ修復が困難な場合、不動産売買契約の解除が可能であることを定めています。この事由による不動産売買契約を解除する場合は、売主様は買主様に対し受領済の売買代金等（手付金等）の金員を無利息にて返還することとなります。

１１、契約違反による解除

売主様または買主様のいずれかが、不動産売買契約の債務の履行を怠ったときは、その相手方に対し、書面により債務の履行を催告した上で、不動産売買契約を解除し、違約金の支払いを請求することができると定められています。

１２、瑕疵担保責任　※（欠陥や不具合があった時の対応、隠れたキズ）

売買物件の引き渡し完了後、一定期間の間にその不動産に隠れたる瑕疵が見付かった場合の売主様の瑕疵担保責任に関する内容が記載されています。

瑕疵担保責任の期間については、売主様が個人の場合は引渡し完了日から3ヶ月と設定されていることが一般的です。新築分譲戸建てのような、売主様が宅地建物取引業者である場合は、引渡し日から２年間以上の期間を定めなければなりません。

※2020年4月の民法改正でこの「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に転換されます。

１３、特約事項（特約・特約条項）

不動産は一つとして同じものが無いので、契約毎にそれぞれ取り決めの内容も異なってきます。

この「特約事項」は契約書の条文にはない個別・契約毎の内容が記載されています。

【信頼できる不動産仲介会社に依頼しましょう】

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不動産売買契約書には様々な決まりが定められています。聞きなれない不動産用語など場合によっては分かりにくい規定もあると思います。

金額の大きい不動産の売買を安心・安全にお取引を完結させるために定められた重要な規定となりますので、契約の内容や条件については、当事者（ご自身）でしっかり理解していただくことが大変重要です。

いったん契約してしまうと、解除するのは簡単ではありません！

質問する際の注意点などが分からないまま不安や疑問を残すことのないよう、しっかりと事前にどのような内容で契約を結ぶのかを確認しましょう。

不動産売買契約について、わからないことや不明な点がある場合は、不動産仲介会社の担当者に納得できるまで質問・確認をしましょう。私たち不動産仲介会社は安心・安全な不動産のお取引を完結させるためのパートナーです。

この信頼できるパートナー（best agent）選びが実は一番重要なポイントです。

そして、パートナーとなる担当者は、売買契約書に記名・押印ができる宅地建物取引士の有資格者を選ばれることをお勧めします。

「ベスト仲介」で担当するスタッフは全員宅地建物取引士です。不動産売買契約書についてのご質問はもちろん、購入全般に関してのご相談もお気軽にお問い合わせください。