淀川区の中古住宅購入時の諸費用節約術～仲介手数料っていくら？

淀川区の中古住宅（中古一戸建・中古マンション）購入時の諸費用

中古住宅は、新築住宅に比べて価格が安く、購入しやすいことがメリットであることは言うまでもありません。
新築の注文住宅や建売住宅で物件代金以外に発生することもある外構費や水道負担金・新築マンションにおける修繕積立基金などといった費用も、中古住宅では支払わなくて済みます。
戸建て・マンション問わず、購入後のリノベーションやリフォームの工事代金を含めても新築住宅を購入するより安くなるケースもあります。

でも、中古住宅だからといって新築住宅に比べて諸費用が大幅に安くなる訳ではありません。

中古住宅購入時にも、物件そのものの金額（売買価格）だけでなく、登記費用や各種手数料等さまざまな諸費用（購入に必要な経費）が発生します。
「えっ？！こんなにかかるの？！」「えっ？！これって誰に支払う何の費用？！」
と、思わぬ出費にビックリ！しないためにも、資金計画として諸費用を含めた総額をきちんと把握しておかないと新生活の計画にも支障がでてしまいますね、、、

特に諸費用の中で、大きな比重を占める仲介手数料については、いくらかかるのか？そもそも仲介手数料とは何か？を詳しく知らないという方が意外と多く、節約できるってことを知らない方はそれ以上に多いと感じています。

無理のない資金計画で賢い中古住宅購入ができるように、購入時にはどのような項目の費用が必要なのかをあらかじめ知っておいて損はありません。
大幅に節約できる仲介手数料とは？必要な経費の項目とは？を具体的に説明します。

仲介手数料って節約できるの？

☑仲介手数料⇒節約できます！！
【この仲介手数料が節約のPOINTです！】

そもそも仲介手数料って誰に支払う何の手数料？
仲介手数料は簡単にいうと、仲介してくれた不動産屋さんに対して支払う成功報酬のことです。
「ん？成功報酬？」
そう、中古一戸建や中古マンションなどのお家の売買契約が無事成立した時、仲介（間を取り持った）してもらった不動産屋さんに払う手数料のことを「仲介手数料」と言います。
成立した時、つまり仲介の依頼をしても売買契約が成立しなければ支払う必要はない費用なのです。

個人間売買や売主から直接買う時は、間を取り持つ不動産屋さんがいないので、仲介手数料は不要です。でも、不動産取引は特に手続きが煩雑なことに加え、何よりトラブルが発生した時に
✔個人間で全て解決しなければならない
✔プロの売主と対等に交渉しなければならない
といったリスクを覚悟する必要があります。
こんな理由からも当事者双方（売主と買主）の間に不動産屋さんが入って取引を行うことが一般的です。
不動産屋さんには、物件探しや現地案内・売主との交渉・住宅ローンの手続き・契約に向けての調査や書類作成・スケジュールの調整等々、引渡しまで沢山のサポート業務がありますが、これらをまとめて「仲介」です。

仲介手数料の計算方法や支払時期
1．仲介手数料の計算方法
この仲介手数料は法律（宅地建物取引業法）で上限額が定められていて、以下のような計算式で算出することができます。
家を買おうと考えている人は既によく知っていると思うのでここでは簡単に。
【仲介手数料：売買価格の3%＋6万円＋消費税】
（例）売買価格
2,000万円⇒仲介手数料：約72万円（税込）
3,000万円⇒仲介手数料：約105万円（税込）
4,000万円⇒仲介手数料：約138万円（税込）
5,000万円⇒仲介手数料：約171万円（税込）
※仲介手数料には消費税が発生します
2、仲介手数料はいつ支払うの？
お取引の最後（決済時）に払うのが一般的ですが、契約時に半金・取引の最後に半金の２回に分けて受領する不動産屋さんもいるので、支払時期は事前に確認しておきましょう。

仲介手数料の法律上の取り決めは？
宅地建物取引業法（宅建業法）で定められている、仲介手数料の計算式で算出される金額はあくまで上限額。
宅建業法で、仲介した不動産屋さんが一方の依頼者（売主または買主）から受け取れる仲介手数料についての計算方法と上限額を定めていますが、「下限額」は定められていないことに皆さんお気付きでしょうか？
✔そもそも仲介手数料の額は、本来お客様と不動産屋さんの協議によって決定するもの
✔それこそ制限がない「下限額」は、それぞれの不動産屋さんが一方の依頼者（売主または買主）に対しての仲介手数料の率・額を設定することができる
✔「物件価格３％＋６万円に消費税を乗じた額を上限とする」との定めは、上限額であって仲介手数料の金額そのものではない
‥なのに、ほとんどの不動産屋さんがこの上限額のことを法律で定められた法定価格か定価であるかのように満額請求しているのが現状です。

仲介手数料は節約できる
仲介手数料の料率や金額は、上限額以下であればそれぞれの不動産屋さんが決められる➡つまり、不動産屋さんに仲介手数料の値引き交渉は可能、という結論に至ります。

当社では中古住宅購入時の仲介手数料を無料または半額（必ず割引）の「ベスト仲介」という不動産購入サービスを運営しています。
✔仲介手数料は節約できる！
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このことを意外と皆さん知りません、、、
気になる中古住宅（一戸建て・マンション）があれば仲介手数料無料のお見積りからお気軽にお問い合わせください。

淀川区の中古住宅購入時の諸費用項目

住宅購入時に不動産仲介会社に支払う「仲介手数料」が諸費用の効果的な節約方法であることは間違いありません。
では、仲介手数料以外の諸費用項目の中で節約できるもの・節約できないものをご説明します。

☑登記費用⇒登録免許税は節約できません
中古住宅を購入する場合も、登記が必要です。
・土地・建物の所有権移転登記
・住宅ローンを利用する場合は抵当権設定登記
費用は物件によりますが、支払先は司法書士（税金＋報酬）
※中古住宅の場合、建物の表題登記・保存登記は既にされています。

☑火災保険⇒加入プランや加入する保険会社・保険期間によります
お引渡し（決済日）を受ける日から火災保険に加入することになりますが、地震保険や家財保険などの特約を付保する等、加入するプラン・保険金額により補償内容は様々で、保険料も変わります。
仲介してくれる不動産会社が火災保険の代理店を兼ねていることが多いので、提携の火災保険会社での加入を勧めてきますが、売主様はもちろん金融機関・不動産仲介会社が指定する保険会社を利用しなくてはならない、といった決まりはなく、ご自身でお選びいただけます。
※火災保険は節約というより、何が必要で何が不要かをよくご検討ください。予期せぬ自然災害（台風や落雷など）に対しての損害も対象となるプランがお勧めです。

☑固定資産税・都市計画税の精算⇒節約できません
固定資産税・都市計画税は、１月１日の時点で不動産を所有している人に、その年の１年分の税金が課税されます。買主様と売主様で決済日（お引渡し日）を以てきっちり日割り清算することが慣例となっています。
売買契約書の「公租公課等の負担」の条項に記載されます。

☑売買契約書に貼付する印紙代⇒節約できません
中古住宅に関する不動産売買契約書は課税対象の文書です。
購入する物件の売買価格によって貼付する印紙代（金額）が変わります。
（主な例）
記載の契約金額が、1,000万円を超え5,000万円以下のもの　→　1万円の収入印紙
記載の契約金額が、5,000万円を超え1億円以下のもの　　　→　3万円の収入印紙
※収入印紙は、売買契約時に必要（貼付します）です。

☑金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代⇒節約できることもある
住宅ローンを利用する場合、金融機関と金銭消費貸借契約（ローン契約）の契約書（課税対象の文書）に借入金額に応じた収入印紙を貼付します。
（主な例）
記載の契約金額が、1,000万円を超え5,000万円以下のもの　→　2万円の収入印紙
記載の契約金額が、5,000万円を超え1億円以下のもの　　　→　6万円の収入印紙
※電子契約は印紙の貼付が不要なため、電子契約を利用することで印紙代が節約できます。電子契約（web契約）の取扱い金融機関は増えていますが、利用する銀行に取扱の有無要確認。

☑保証会社の事務手数料⇒節約できません
保証会社の事務手数料として費用がかかります。
メガバンクと呼ばれる都市銀行の場合は30,000円＋税が一般的ですが、50,000円＋税の金融機関もあります。
諸費用ローンやリフォームローンを利用する場合は、ダブルで必要になることもあります。
【注意】知らず知らずのうちに払わされていることも、、、
不動産仲介会社の諸費用の概算見積書などに「住宅ローン代行事務手数料」や「融資あっせん事務手数料」等とあるのは、不動産仲介会社に支払うサービス費用のことで、保証会社の事務手数料とは異なるものです。
住宅ローンの手続きを仲介会社に代行してもらう場合 10万円程度の住宅ローン代行事務手数料を請求するのが不動産業界では通例となっていますが、住宅ローンの代行手続きは当然の仲介業務なので請求するべきではないと思います。
ベスト仲介を運営するT・Mプランニングでは住宅ローン代行事務手数料は一切頂いておりません。【関連コラム】➡住宅ローン代行事務手数料とは？

☑住宅ローン保証料または融資事務手数料⇒節約できません
住宅ローンの保証料とは、連帯保証人の代わりになってもらうための費用ということになります。住宅ローンは、金額が大きいことや返済期間が長期に渡ることから、連帯保証人の代わりに信用保証会社の保証（信用保証）をつけることを最低条件としています。
■保証料一括前払い（外枠方式）は35年返済・融資金額100万円あたり約20,610円が保証料の目安となります。
■自己資金に余裕がない場合は、金利に含み込む事も可能です（内枠方式金利0.2%上乗せとなります）
■融資手数料型のタイプ。お借入金額の2.2％（税込）の融資手数料を支払うものです。この融資手数料は、繰上げ・一括返済時の返戻がないデメリットの代わりに金利優遇が大きいメリットがあります。
返済計画に合わせた保証料タイプをお選びください。
※融資手数料型以外は、お借入期間や借入れ金額により保証料が変わります。

☑手付金
購入したい中古住宅が見つかったら、購入申込⇒売買契約へと進みますが、この売買契約時に「手付金」が必要となります。【関連コラム】➡手付金とは？
相場としては物件価格の5～10％、3,000万円の中古住宅の場合100～150万円が一般的です。
（手付金の額も交渉条件の一つではありますが、売主様はある程度まとまった額を要求されます）
「そんなに必要なんですか？！」とビックリされる方もいますが、この手付金は物件代金に充てられるのでご安心ください。
【注意】
買主様都合でキャンセル（契約解除）をする場合、この手付金は戻ってこないことに注意が必要です。

☑その他の費用
フラット35（住宅金融支援機構）をご利用される場合は、フラット35に適合する住宅である証明「適合証明書」の取得が必要となります。検査・証明書発行の費用8～10万円程が必要です。

☑リノベーション・リフォーム
リフォーム済の中古住宅は「即入居可」となりますが、売主様が一般消費者（個人）の場合は、居住しながら売却を進めることも多く、現状のまま引渡しされることが一般的です。
特に水回り設備は「使えるものは我慢して使う派」と「使えても新調したい派」に分かれますが、設備含め物件の状態は築年数というよりも売主様（現所有者）の住み方・使い方でかなり差があります。
個人が売主の中古住宅の場合は、現地内覧時の物件の状態含めある程度リフォーム費用の予算決めをして資金計画を立てる必要があります。

☑新生活準備費用
・エアコン
・照明器具
・カーテン
・引越し費用
・ご近所挨拶の粗品
・etc
購入時だけでなく引渡し後にもリフォーム代金以外にこの様な費用が発生する可能性があります。
手付金のように一度支払っても売買金額に充てられるものもありますが、引渡し後（入居後）にもある程度まとまった現金が必要となるので、購入時の諸費用・新生活準備費用・当面の生活費等も含めたシミュレーションをしておかないと大変なことになってしまいます。

中古住宅購入の総額を抑える購入方法を知らないと損する！？

淀川区の中古住宅（リフォーム済）の多くが仲介手数料無料に！？

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諸費用の項目の中には税金など節約できない費用もありますが、節約できる一番の項目が不動産仲介会社に支払う仲介手数料です。
中古住宅購入時にかかる総額を抑える賢い購入方法の秘訣、「それは仲介手数料にある」ことを覚えておいていただけると幸いです。

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【関連コラム】
➡ベスト仲介ご利用の注意点
➡ベスト仲介ご利用のデメリット

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